预售商品房认购和收楼的注意事项

作者：上海市建纬（深圳）律师事务所陈桂平律师

商品房的认购，一般包括现售和预售的认购，因为现售的商品房很多资料较为齐全且有现房查看，所以纠纷虽有，但未必像预售的那么多，尤其风险相对较低。在此，仅提及预售商品房认购和收楼的注意事项。

一、预售商品房的认购

很多购房者在认购预售商品房时比较注重中介的介绍，但是忽略了自己的购房风险，尤其在中介的极力推荐下，当然，中介的推荐是正常的，但买房子是一辈子的事，还是应该以自己的利益考虑为先，毕竟中介的推荐是出于其自身的商业利益考虑的，从这点来说，购房者和中介的推荐是存在利益冲突的，那么，就认购预售商品房时，首先需要核对的是，预售商品房的证照，如：

1、是否具备国有土地使用权、国有土地使用权证的年限多少；

2、待售的项目是否具备建设用地规划许可证；

3、是否具备建设工程规划许可证；

4、是否具备施工许可证；

5、是否具备房地产预售许可证；

6、开发商的资质如何；

以上的证照是必须的，且是有效的，因为所有的证照都有相应的发文单位和编号，可以到相应的政府部门查询或者网站查询。

另外，还必须查看自身购买的预售商品房是否存在他项权利限制，即预售的商品房是否已经抵押给了银行，对于这点，是必须关注的，因为是涉及交易的重要信息，开发商或者中介本身应该在购房者认购时告知的，但实务中开发商为了筹备资金，仍然背着政府预售限制的情况下，将已经抵押给银行的预售商品房出售给购房者，一旦购房者支付了购房款后，再向银行申请解除该认购房屋的抵押，但是这样会给购房者带来以下风险：

1、因认购的房屋存在他项权利限制，故此，购房者可能面临着无法就此房屋顺利进行按揭贷款的风险；

2、因认购的房屋存在他项权利限制，一旦开发商资不抵债，该认购的房屋将成为抵押权人的执行标的，且抵押权优先于购房者的债权，导致购房者可能面临着在支付了定金及购房款后无法实际获得该房屋产权的风险；

3、因认购的房屋存在他项权利限制，如开发商的抵押权人不解除抵押或者开发商未及时将取得该房屋的购房款足额的支付给抵押权人，则购房者无法办理过户，使得购房者认购该商品房的合同目的最终不能实现；

4、如开发商销售该楼盘存在他项权利限制的房屋较多且大量对外出售，则可能面临行政处罚或者购房者的集体诉讼，从而可能导致购房者认购该商品房的合同目的落空。

因此，购房者在听完中介或者开发商售楼处对楼盘的推介后，不要轻易进行交易，在查阅上述证照后，建议到楼盘所属的房产局网站查询预售的商品房是否存在他项权利，降低或者避免自己风险的出现。当然，如果购房者默许或者认可开发商对自身出售存在他项权利限制的商品房的，则属于个人选择问题，这个无可厚非。但一旦在签订认购书未签订买卖合同之前，发觉上述情况，则立即委托律师发律师函向开发商或者代理中介提出异议，行使自己的抗辩权，避免纠纷发生时陷入被动。

二、预售商品房收楼时的注意事项

收楼时，需要查阅的文件，如下：

1、预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；

2、工程竣工验收备案（回执）；

3、房地产（住宅）质量保证书；

4、房地产（住宅）使用说明书；

5、收楼意见书；

6、业主临时公约；

7、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单；

8、其他，这个看每个地方的政府要求，如上海、苏州和深圳的要求略有不同。

如果上述文件不齐全，则购房者可以拒绝收楼，但是必须在约定的时间内向开发商提出书面的异议，且必须送达到指定的地点。

鉴于，购房是人生大事，购房者许多并没有专业的知识背景或者时间去查验上述文件或者可能出现的问题及风险，可委托专业的人员，如律师进行陪购，即委托律师陪同本人进行购房，提示风险。