房屋买卖合同中卖方协助办理贷款义务
【案情介绍】
樊某经由房屋中介公司居间服务，与徐某签定成量房买卖合同，购买徐某名下房屋一套。签约当日樊某支付徐某定金10万元及首付款20万元，并约定徐某于年底前向樊某交付房屋。因银行紧缩银根，樊某申请贷款2次均未获得批准。后徐某反悔，不再配合樊某办理贷款手续，而且也不交付房屋。樊某起诉到法院，要求判决徐某履行房屋买卖合同，协助办理贷款及过户手续，并判决徐某交付房屋及支付迟延交付房屋违约金。
庭审时徐某辩称因樊某个人资信原因不能办理贷款，责任在樊某；且樊某在合理期限内未能履行合同支付尾款，故主张解合同。而樊某则认为，依照合同徐某应配合办贷，直至贷款获得批准。
法院明示不能判决协助办理贷款，要求樊某明确诉讼请求。在樊某将诉讼请求变更为“承诺以现金支付尾款，要求履行合同、交付房屋、办理过户，并要求徐某承担迟延交付房屋的违约责任”后，法院判决樊某1个月内支付尾款，徐某1个月内交付房屋并办理过户手续，并以双方互有违约为由驳回樊某关于迟延交付房屋违约金的诉讼请求。
【律师评析】
按揭购房过程中通常会涉及开发商或卖方的阶段性保证责任，办理贷款时要求卖方以保证人身份在借款合同上签字。银行贷款是合同约定的房款支付方式，卖方不配合办理贷款，实质上一种违约行为。
但毕竟支付房款的义务应为买方承担，那买方可否起诉要求判决卖方配合办理贷款？《合同法》第一百一十条约定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
很显然，办理贷款在事实和法律上都可履行，而买方也一直要求卖方配合办理贷款，也不存在履行费过高问题。那么请求协助办理贷款是否属不适于强制履行的情形？按照目前法律规定之精神和学理上的理解，不适合强制履行的情形一般指严格依附于人身的一些义务，而以财产为给付内容的义务都可以强制履行。房屋买卖中卖方对卖方的借款合同承担阶段性保证义务，这既是合同约定的义务，也是交易惯例，因该义务并不具有人身依附性，卖方的保证责任可由法院判决承担，在卖方不签署有关保证责任的法律文件时，法院可向贷款银行签发协助执行通知书，以保障购房人能贷出款来支付房款。
本案中樊某可以要求徐某继续履行合同办理贷款。法院明示不能判决协助办理贷款的说法不当，要求樊某以现金支付尾款是以司法权力对合同内容的强行变更，违反意思自治原则，是对交易秩序的破坏。
【律师提示】
二手房交易过程中如遇卖方不配合贷款，应及时委托律师签发律师函，催告卖方履行相关办贷手续。如卖方在合理期限内拒不配合办理贷款，可书面提出解除合同并要求卖方承违约责任；或者起诉要求履行合同，交付房屋并办理过户手续，诉讼请求里不要提及协助办贷，因为贷款虽然是买方申请，实现的却是卖方利益。
樊某经由房屋中介公司居间服务，与徐某签定成量房买卖合同，购买徐某名下房屋一套。签约当日樊某支付徐某定金10万元及首付款20万元，并约定徐某于年底前向樊某交付房屋。因银行紧缩银根，樊某申请贷款2次均未获得批准。后徐某反悔，不再配合樊某办理贷款手续，而且也不交付房屋。樊某起诉到法院，要求判决徐某履行房屋买卖合同，协助办理贷款及过户手续，并判决徐某交付房屋及支付迟延交付房屋违约金。
庭审时徐某辩称因樊某个人资信原因不能办理贷款，责任在樊某；且樊某在合理期限内未能履行合同支付尾款，故主张解合同。而樊某则认为，依照合同徐某应配合办贷，直至贷款获得批准。
法院明示不能判决协助办理贷款，要求樊某明确诉讼请求。在樊某将诉讼请求变更为“承诺以现金支付尾款，要求履行合同、交付房屋、办理过户，并要求徐某承担迟延交付房屋的违约责任”后，法院判决樊某1个月内支付尾款，徐某1个月内交付房屋并办理过户手续，并以双方互有违约为由驳回樊某关于迟延交付房屋违约金的诉讼请求。
【律师评析】
按揭购房过程中通常会涉及开发商或卖方的阶段性保证责任，办理贷款时要求卖方以保证人身份在借款合同上签字。银行贷款是合同约定的房款支付方式，卖方不配合办理贷款，实质上一种违约行为。
但毕竟支付房款的义务应为买方承担，那买方可否起诉要求判决卖方配合办理贷款？《合同法》第一百一十条约定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
很显然，办理贷款在事实和法律上都可履行，而买方也一直要求卖方配合办理贷款，也不存在履行费过高问题。那么请求协助办理贷款是否属不适于强制履行的情形？按照目前法律规定之精神和学理上的理解，不适合强制履行的情形一般指严格依附于人身的一些义务，而以财产为给付内容的义务都可以强制履行。房屋买卖中卖方对卖方的借款合同承担阶段性保证义务，这既是合同约定的义务，也是交易惯例，因该义务并不具有人身依附性，卖方的保证责任可由法院判决承担，在卖方不签署有关保证责任的法律文件时，法院可向贷款银行签发协助执行通知书，以保障购房人能贷出款来支付房款。
本案中樊某可以要求徐某继续履行合同办理贷款。法院明示不能判决协助办理贷款的说法不当，要求樊某以现金支付尾款是以司法权力对合同内容的强行变更，违反意思自治原则，是对交易秩序的破坏。
【律师提示】
二手房交易过程中如遇卖方不配合贷款，应及时委托律师签发律师函，催告卖方履行相关办贷手续。如卖方在合理期限内拒不配合办理贷款，可书面提出解除合同并要求卖方承违约责任；或者起诉要求履行合同，交付房屋并办理过户手续，诉讼请求里不要提及协助办贷，因为贷款虽然是买方申请，实现的却是卖方利益。
2014-08-05 21:59:39 浏览：
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